Vous avez visité la maison ou l’appartement de vos rêves et vous vous apprêtez à signer les premiers papiers officiels ? Félicitations ! Il est désormais temps de passer à une partie plus concrète mais moins drôle : l’administratif ! Maintenant, place aux procédures officielles à suivre dans le cadre d’une acquisition immobilière. Il y a parfois de quoi se perdre dans le jargon employé. Première étape à bien saisir : les différences entre une promesse de vente et un compromis de vente.
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La promesse de vente : moins coûteuse mais moins engageante
Techniquement, une promesse de vente n’engage que le vendeur, comme son nom l’indique. Cela permet de réserver un bien et de vous assurer qu’il ne sera pas vendu à quelqu’un d’autre. Par contre, du point de vue du vendeur, s’il a connaissance du fait qu’il a moins de recours en cas de désistement de votre part, cela pourrait le refroidir un peu.
La promesse de vente peut-être réalisée sous seing privé, et pas forcément devant un notaire. Cela ne lui enlève pas sa valeur, mais veillez dans ce cas à bien indiquer toutes les informations utiles dans votre document. Au mieux, prévoyez un modèle type réalisé par des juristes, quitte à le payer, afin de ne pas commettre d’impair.
On ne peut pas dire que cette procédure coûte « moins cher« . Vous pouvez en effet être amené à verser une indemnité d’immobilisation du bien. La procédure est moins engageante légalement pour vous, c’est un fait. En contrepartie vous vous trouvez contraint à verser une indemnité équivalent parfois à 10% du bien. Tout cela est bien entendu négociable avec le vendeur. Au moment de l’achat final, ce montant sera bien entendu déduit du prix total du bien, mais en cas de rétractation de votre part, le vendeur conservera la somme, en terme de dédommagement. Si c’est le vendeur qui souhaite se rétracter, non seulement vous récupérez votre argent, mais vous pourrez en plus faire appel à un tribunal pour obtenir une indemnité pour dommages et intérêts. Dans les cas les plus extrêmes, une exécution forcée de la vente peut être adjugée par le tribunal, mais c’est un cas plutôt rare.
Notez que dans certains cas, une promesse de vente seule peut ne pas suffire à effectuer une demande de crédit immobilier. Les banques sont rigoureuses quant aux conditions d’octroi des prêts. Elles ont besoin de garanties solides pour débloquer de telles sommes d’argent. Une promesse de vente, puisqu’elle n’est souvent pas un acte notarié, n’a pas la même valeur qu’un compromis de vente.
Le compromis de vente : un acte notarié engageant
Dans votre cas comme dans celui du vendeur, le compromis de vente est un acte officiel très engageant. Aux yeux de la loi, il équivaut d’ailleurs à une vente. Puisqu’il est à ce point engageant pour les deux parties, il est alors plus facile de négocier auprès du vendeur le fait de ne pas verser d’indemnités ou de dépôt de garantie à ce moment-là.
C’est une information importante à connaître, notamment si vous effectuer un achat immobilier sans apport. En effet, à cette étape de vos démarches, nous ne disposerez a priori pas encore des fonds. Vous ne pourriez donc pas verser une somme d’argent aussi importante que 5 à 10% du prix du bien. Par contre, il faudra vous acquitter des frais de notaire qui sont à la charge de l’acquéreur.
Des informations à faire figurer dans les deux cas
Que vous optiez pour la promesse de vente ou pour le compromis, il y a des informations essentielles à faire figurer dans les documents. Pensez par exemple à y noter des conditions suspensives à cette vente. Il s’agit de conditions qui vous permettront d’annuler l’engagement que vous avez pris sans devoir de dommages et intérêts au vendeur. C’est le cas par exemple du refus de prêt, qui est la condition suspensive la plus commune. En effet, c’est le cas le plus courant. Imaginez qu’entre vos premières estimations et vos démarches officielles les taux d’emprunt aient variés. Vous vous trouveriez peut-être dans l’incapacité d’obtenir un crédit immobilier… Alors vous pourriez annuler la vente, sans y laisser des plumes.
Vous pourrez aussi faire figurer des conditions liées au droit de préemption de la commune ou encore à la découverte d’une anomalie d’urbanisme par exemple. Vous devrez bien sûr prouver ces informations pour annuler le compromis ou la promesse de vente, mais cela vous protégerait de ces situations dans lesquelles vous ne seriez aucunement responsable.
Enfin, pour conclure la vente, vous devrez confirmer l’intention d’achat et verser la somme convenue. Pour l’étape finale de l’acte de vente, vous devrez dans tous les cas vous rendre chez un notaire, car il s’agit d’un acte officiel qui ne peut se réaliser sur le coin d’une table.
NB : Dans les deux cas, vous avez dix jours pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier, en notifiant votre rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception.
