L’achat d’un bien immobilier se concrétise par une série d’étapes notariales. Commençant par une promesse de vente ou un compromis de vente auquel s’ensuit l’acte définitif de vente.
Ces étapes font l’objet d’un procédé parfois difficile à comprendre. Comment se déroulent elles et à quels moments devrez vous débourser de l’argent? Des questions nécessaires à une bonne prévision budgétaire pour réaliser votre achat dans les meilleures conditions.
Sommaire
La signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente
Il existe deux possibilités lors d’une transaction immobilière, signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Ces deux avant-contrats sont signés au même moment, soit après l’acceptation de l’offre d’achat et souvent sous réserve de conditions suspensives comme l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire.
Il est possible de les rédiger et signer entre particuliers mais il est fortement conseillé d’avoir recours à un professionnel comme un notaire ou agent immobilier. Ces avant-contrats vous laissent le droit à un délai de rétractation de 10 jours, après quoi vous serez définitivement engagés. En voici les grandes lignes.
Promesse de vente
Lors d’une promesse de vente, appelée aussi promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre le bien au prix déterminé. Pendant ce temps il ne peut renoncer à l’offre d’achat où de continuer de proposer le bien à la vente.
Si pour avantage vous aurez une option sur le bien, lors de la signature vous devrez régler une indemnité d’immobilisation, généralement égale à 10% de la valeur du bien. Une indemnité qui s’imputera à la somme à régler en cas d’achat. En revanche si vous décidez de vous rétracter après les 10 jours autorisés, elle fera office de dédommagement pour le vendeur et ne vous sera pas restituée.
La signature d’une promesse de vente est donc pratique lorsque vous n’êtes pas sûr de votre achat. Mais elle peut potentiellement vous coûter beaucoup si vous décidez de vous placer sur un autre bien au dernier moment.
Compromis de vente
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est l’avant contrat le plus récurrent. Dans ce cadre, acheteur et vendeur s’accordent sur un prix et s’engagent pour la vente.
Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
Lors de la signature vous devrez verser un acompte allant de 5 à 10% du prix de vente au propriétaire. Il s’agit d’un dépôt de garantie qui vous sera déduit au règlement total de la vente.
Le délai jusqu’à l’acte définitif de vente
Suite à la signature du compromis vient le long processus de démarches notariales menant à l’acte définitif de vente. Ce délai est d’environ 3 à 4 mois pour toutes transactions immobilières. Cela peut même aller jusqu’à 6 à 9 mois en fonction de l’influence du marché et de la charge de travail du notaire concerné ou encore de la levée des conditions suspensives citées dans le compromis de vente.
Le notaire doit alors procéder à des vérifications portées sur le bien et sa vente. Il va donc vérifier sa vétusté et tous les documents qui y sont liés.
Ce qui inclut qu’il doit s’assurer :
- Qu’aucun droit de préemption ne s’applique sur la vente de l’appartement ou de la maison. Notamment le droit de préemption urbain, droit à disposition du maire de la commune qui bénéficie d’un délai maximum de 2 mois pour se porter acquéreur du bien (s’il dispose de ce droit).
- Que tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont bien annexés au dossier et qu’ils ont bien, quand c’est nécessaire, été effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié.
- Les renseignements hypothécaires : le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété.
- Les garanties en matière de construction, dans le cas où des travaux ont été réalisés sur ou dans le bien objet de la vente.
- Le certificat de l’article 20 de la loi du 10 Juillet 1965, si le bien est en copropriété. Vérifie préalablement à la signature de l’acte de vente que l’acquéreur, son conjoint ou partenaire pacsé n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et si c’est le cas, qu’il n’est pas en situation d’impayés.
En ce qui vous concerne, le délai de rétractation de 10 jours étant passé, le notaire va alors se pencher sur la levée des conditions suspensives. Des conditions que vous aurez signées lors de votre compromis de vente et souvent portés sur l’obtention d’un prêt bancaire ou encore d’un permis de construire. La levée des conditions suspensives sera effective que lorsque vous aurez fourni toutes les preuves de votre capacité financière.
C’est pourquoi il est important d’anticiper toutes les démarches bancaires avant de chercher votre futur achat. Cela vous permettra de gagner du temps auprès du notaire, qui n’aura qu’à réaliser le reste des vérifications.
La signature de l’acte de vente
C’est le jour J et vous allez rencontrer le notaire en compagnie du vendeur afin de signer l’acte de vente. Le notaire commence par la lecture du contrat de vente. Chaque partie peut alors poser des questions sur des termes techniques ou des clauses mal comprises. En tant qu’officier public, le notaire a une obligation de conseil et d’information des particuliers.
Il est aussi temps de vous acquitter du paiement du logement ainsi que tout frais d’achat si vous avez eu recours à un notaire ou un agence. En retour vous recevrez finalement les clés de votre bien ainsi que de la jouissance d’en être propriétaire.
