Être propriétaire d’un bien immobilier à vendre soulève de nombreuses questions, notamment celle de l’estimation. Basée sur des critères fixes comme la superficie et l’état général du logement, sa localisation et proximité avec les commerces, transports où encore écoles, une estimation juste s’obtient après l’étude de plusieurs critères.
Chaque bien est unique et possède des qualités propres à lui quantifiant sa valeur. S’il est possible de nos jours d’obtenir une première estimation gratuite en ligne, celles-ci ne restent qu’indicative. Il est fortement conseillé d’avoir recours à un professionnel afin d’obtenir la bonne estimation de votre propriété.
Sommaire
Les critères d’estimation
L’évaluation d’un bien comporte de nombreux éléments. Si calculer le prix de son bien sur les critères fixe permet d’obtenir une estimation approximative, les paramètres exclusifs à votre propriété eux, ne sont pas faciles à valoriser.
Un expert, agent immobilier ou encore un notaire pourront vous accompagner au mieux dans cette démarche. Ils disposent de l’expérience du marché local ainsi que des spécificités liées aux prix d’achats.
Les critères généraux du logement
Pour procéder dans l’ordre, il faut d’abord définir la nature du logement, appartement, maison ou encore local commercial.
La surface habitable sera ensuite le facteur majeur, incluant le nombre de pièces de 9 mètres carrés minimum. Il est assez facile de connaître le prix du mètre carré dans le secteur où vous vous trouvez sur internet. Il suffit généralement de rentrer l’adresse de son bien pour avoir une estimation basée sur les précédentes ventes conclues dans la même ville voire quartier. Même si depuis quelques mois les petites maisons avec extérieur font l’objet de l’attrait des acheteurs, le prix au mètre carré en appartement est généralement plus élevé qu’en maison.
L’état général du logement entre aussi en compte dans le calcul au mètre carré. S’il est dit « ancien » ou “neuf” les prix varient. Pour information, un bien immobilier dit “neuf” est un logement n’ayant pas été habité dans les 5 ans après sa construction. Un logement entretenu régulièrement se vendra forcément dans la fourchette haute du prix au m².
L’exposition du logement peut aussi être un atout pour la vente. La durée d’ensoleillement est souvent un critère de recherche chez l’acquéreur.
La localisation est un autre facteur important. En effet, en ville comme en campagne plusieurs paramètres de localisation sont pris en compte dans l’estimation du bien. Si chaque zone géographique a son indice de prix au mètre carré défini, la proximité avec des infrastructures comme les commerces, écoles, centres culturels ou de loisirs, les lieux publics ou transports en commun est une véritable valeur ajoutée au logement.
Les critères exceptionnels
Tous ses critères réunis, le professionnel aura la capacité de réduire l’approximation du prix de votre bien, cependant de nombreuses zones d’ombre restent à éclaircir. Chaque logement étant unique, des critères exceptionnels propres à lui impacteront l’estimation finale.
Pour une maison, la surface du terrain, disposer d’un garage, d’une terrasse bien exposée ou encore d’une piscine ajoutent de la valeur au bien et entrent dans le calcul final.
Pour les appartements nous parlerons plutôt d’équipement : les ascenseurs, balcons, garage ou box sont recherchés par les acquéreurs et augmentent considérablement le prix de vente.
Les travaux éventuels sont au cœur de toute négociation immobilière et impactent donc directement l’estimation. Il est évident que votre bien ne conviendra pas toujours à l’éventuel acheteur. Pour l’adapter à son goût, il fera recours à des travaux d’aménagement mais ceux-ci n’entrent pas en compte dans le calcul du bien.
Cependant ce critère est un point à ne pas négliger. Certains travaux, même si coûteux, peuvent vous permettre d’augmenter le prix de votre maison ou appartement. Il est donc conseillé de contacter des professionnels du bâtiment afin d’obtenir des devis concernant les zones pouvant être améliorées ou rénovées. L’agent, expert immobilier ou notaire chargé de votre estimation pourra vous aider à définir quels travaux entraîneront une plus value du bien.
L’impact du bilan énergétique.
C’est la dernière étape de l’estimation. Lors de la vente d’un bien immobilier, un propriétaire est dans l’obligation de fournir un dossier de diagnostics techniques appelé DDT. Le DPE, le diagnostic de performance énergétique est depuis quelques années de plus en plus important dans l’estimation de votre bien.
Le diagnostic de performance énergétique est classé par lettre, de A à G. De A à D, le logement est bien isolé, ne dépense pas trop d’énergie, de D à G la dépense est élevée. Ses lettres ne sont pas à prendre à la légère, en effet l’acheteur est de plus en plus conscient de l’impact de la dépense énergétique sur le budget à long terme.
Par conséquent, le résultat du DPE est devenu un critère d’évaluation du prix du logement. Il est donc important de veiller à ce que notre maison ou appartement y soit bien noté en vérifiant s’il est possible d’adapter l’installation électrique, de chauffage ou encore l’isolation.
Cela peut être une dépense supplémentaire à la fois profitable à l’estimation mais aussi à la vente. En effet une étude récente d’un groupe de notaire spécialisé dans le domaine immobilier prouve qu’un logement noté A ou B se vendrait jusqu’à 20% plus cher qu’un logement pourtant bien noté D, l’étude irait plus loin en affirmant que des rénovations apportées à un bien lui permettant de monter d’une lettre pourrait faire monter le prix du bien de 5 a 10%.
Au vu de tous ces paramètres, il est difficile de s’imaginer sois même déterminer le prix de son bien. Afin d’éviter tout problème d’objectivité du à la valeur quelquefois sentimentale que peut avoir une maison ou appartement au yeux de son propriétaire, il est conseillé de faire appel à un professionnel immobilier.
