Les étapes de la mise en vente d’un bien immobilier

Ce n’est un secret pour personne, vendre son bien immobilier demande du temps. Entre les démarches administratives, les diagnostics ainsi que la mise en avant du bien mais aussi les visites, puis enfin le contrat de vente, vous n’en voyez plus la fin.

Sur le plan juridique comme sur le plan commercial, vous vous devez d’être bien informés sur vos droits et devoirs. C’est important pour conclure votre vente dans les meilleures conditions. Voici quelques conseils pour vous simplifier la tâche.

Tout savoir sur les diagnostics techniques

Être propriétaire d’un bien à vendre vous soumet à certaines obligations. Avant de songer à la mise sur le marché de votre propriété, vous devez d’abord concevoir votre dossier de diagnostics techniques, communément appelé DDT. Cela vous permettre d’obtenir une estimation du prix de vente.

Ces diagnostics ont pour but d’informer l’acquéreur sur de nombreux points comme l’installation électrique et de gaz, l’exposition au plomb, l’état d’amiante mais aussi à propos des performances énergétiques et permettent à un professionnel d’estimer votre bien. Voici une liste détaillée des diagnostics obligatoires : 

• Le diagnostic amiante, concernant tous immeubles dont le permis de construire à été délivrée avant le 1er juillet 1997. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, ce diagnostic aura une durée illimitée s’il a été réalisé après 2013. Dans le cas contraire, il devra être à nouveau effectué tous les 3 ans.

• Le diagnostic assainissement non collectif, concernant tous immeubles qui ne sont pas raccordés au réseau public. Ce diagnostic est valable durant 3 ans.

• Le diagnostic électricité n’est valable que si votre installation électrique a plus de 15 ans, sa durée est de 3 ans maximum. Dans le cadre où des travaux de rénovation sont nécessaires vous vous verrez fournir une attestation de conformité, ayant la même durée. 

• Le diagnostic état risques et pollutions, communément appelé le diagnostic ERP. Celui-ci n’entre en compte que si votre commune est concernée par un arrêté préfectoral. A réaliser moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente. 

• Le diagnostic gaz, comme son nom l’indique, intervient pour les immeubles dont l’installation de gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans et est valide pendant 3 ans.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toutes les habitations, valable pendant 10 ans, il est à refaire en cas de travaux substantiels.

• Le diagnostic plomb est un constat de risque à l’exposition au plomb qui concerne tout immeuble ou partie d’immeuble construites avant le 1er janvier 1949. Valable sur une durée illimitée si le seuil d’exposition n’est pas inquiétant, seulement une année dans le cas contraire.

• Le diagnostic termites qui ne concerne que les immeubles bâtis dans une zone délimitée par arrêtés préfectoraux, valable seulement 6 mois, peut être à refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d’infestation. 

• L’étude géotechnique en cas de vente d’un terrain constructible, étude de sol ayant pour but de détecter tous risques de mouvement de terrain dû à la sécheresse et réhydratation des sols. Obligatoire depuis le 1er octobre 2020, la durée de validité de l’étude géotechnique est de 30 ans si aucun remaniement de sol n’a été effectué.

La mise sur le marché de votre bien immobilier

Une fois votre DDT conforme, une agence ou un notaire pourront estimer votre logement. La route vers le marché immobilier vous est enfin ouverte. Vous voilà prêt à recevoir des visiteurs et vous approchez enfin de votre but. Il est possible de vendre son bien soi-même pour faire des économies mais vous devrez y consacrer beaucoup de temps et d’énergie. Vous devez prendre de belles photos, créer des annonces sur les différents sites immobiliers. Il faudra rédiger un descriptif détaillé du bien en question, s’occuper des visites vous même en entrant en contact direct avec le visiteur… Si cela va plus loin, vous devrez rédiger et signer vous-même un compromis de vente (ou du moins trouvez vous-même votre notaire).

En s’offrant l’aide d’un agent immobilier, vous vous assurerez d’une bien meilleure visibilité, ce qui rendra forcément la vente plus rapide. En effet, le réseau que peut vous proposer le professionnel de l’immobilier vous amènera bien plus de visiteurs. Au-delà de cela ils organiseront tout : les visites, les photos, ils vous donneront même les astuces nécessaires à une bonne mise en avant du logement en vue de charmer le visiteur. 

Dans le cadre d’une collaboration avec une agence immobilière, vous devrez signer un mandat de vente avec votre agent. Il existe plusieurs types de mandats. Les plus répandus sont les mandats de vente exclusif ou l’agence est la seule autorisée à vendre votre bien, pendant la durée dudit mandat. Les mandats de vente simple, vous permettent de faire appel à d’autres professionnels ou de vendre vous-même. 

Le mandat de vente n’entraîne aucun frais à la signature. La seule rémunération qui lui est associée constitue les frais d’agence, payables uniquement en cas de vente immobilière effective. 

Mettre en avant son bien immobilier

Il faut savoir qu’un coup de cœur pour une maison est ressenti lors des 90 premières secondes de la visite. C’est donc important de faire bonne impression. Il est conseillé d’adopter la technique de home staging (valorisation immobilière en français) qui consiste à conditionner l’esprit de l’éventuel acheteur en vue qu’il puisse se projeter en dépersonnalisant au mieux les lieux.

Afin de bien réussir votre home staging, vous devez penser à l’aspect visuel. Pour mieux charmer un potentiel acquéreur, il est important de bien nettoyer l’intérieur et le terrain, dans le cadre où nous en disposons. Il faut désencombrer et dépersonnaliser votre intérieur afin que l’acheteur puisse se projeter. Enlevez un maximum de photos et biens personnels, déplacez les meubles superflus afin de rendre vos pièces plus sobres. 

Il ne faut pas lésiner non plus sur l’aspect pratique. Si un acheteur peut être convaincu par le bien en lui même et ce qu’il voit en rentrant, certains détails techniques peuvent l’aider à poursuivre son choix. 

Veillez à graisser les gonds et poignées de portes, vérifiez qu’aucun fil électrique n’est apparent, qu’aucune prise ou interrupteur ne soit abîmé, qu’aucun robinet ne fuie ou encore qu’une plinthe manque à l’appel. N’hésitez pas à bien régler les portes des placards et tiroirs, etc. Tous les petits bricolages que vous pouvez effectuer vous-même devront être fait.

Il ne s’agit pas là de cacher les défauts. Si d’éventuels travaux s’avèrent nécessaires, il n’est pas exclu de contacter des professionnels. Vous aurez ainsi des devis pouvant rassurer l’acquéreur et vous offrir une carte supplémentaire lors de la négociation.

Finaliser la vente d’un bien immobilier

Un acheteur est intéressé par votre bien et les négociations touchent à leur fin. Vous allez maintenant signer un avant-contrat visant à sceller l’accord entre les deux parties, un compromis de vente. Juridiquement le compromis de vente est un contrat. L’acquéreur lui possède un délai de 10 jours pour se rétracter après signature conjointe. Une fois ce délai écoulé, le compromis vaut vente au yeux de la loi et des banques.

S’il est possible de rédiger soit même un compromis de vente il est conseillé de le demander à un notaire ou à une agence immobilière. Il y sera mentionné la date précise de la vente, le dossier des diagnostics techniques de la propriété ainsi que le prix fixé par les deux parties. Le tout sera accompagné de « conditions suspensives » : elles sécurisent l’acheteur dans le cas où il ne pourrait pas finaliser son acquisition. Il s’agit par exemple de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. 

Il ne vous reste plus qu’une étape avant de signer l’acte de vente. C’est une étape notariale qui concerne peu le vendeur. Après le délai de 10 jours de rétractation, le notaire établira un état hypothécaire du bien ainsi qu’un état des créances. L’acquéreur lui se doit de fournir les justificatifs de paiement, comme une offre de prêt. 70 jours après la signature, le délai maximal pour la transmission des pièces au notaire arrive à son terme. Le notaire réalise alors un projet d’acte, c’est en le signant conjointement avec l’acquéreur que vous finaliserez totalement la vente de votre bien immobilier.