Acheter un bien à rénover : 7 pièges à éviter

Acheter un bien à rénover ? Pourquoi pas, dîtes-vous ? Cela coûte moins cher à l’achat et vous pouvez réellement transformer le bien à votre visage. Avec des amis bricoleurs en plus, il y a tout à y gagner! Par les temps qui courent, cela peut être très tentant. Attention cependant, il y a aussi beaucoup à perdre, si vous ne faites pas assez attention. Pour que ça ne tourne pas au cauchemar, l’achat d’un bien à rénover doit être soigneusement préparé en amont. Mais ne vous inquiétez pas, notre article vous présente les erreurs les plus courantes. Vous ne pourriez pas dire que vous n’étiez pas prévenu !

Ne pas examiner les diagnostics obligatoires d’un bien à rénover

Les diagnostics obligatoires

On ne vous répète pas assez, les diagnostics ne sont pas à prendre à la légère. Surtout quand il s’agit d’un bien avec des travaux ! Le plus connu, ce qui doit être désormais affiché sur les annonces immobilières, est le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il vous permettra de mesurer l’efficacité de votre système d’isolation, de chauffage, ou de ventilation. S’il y a des gros travaux à prévoir à ce niveau-là, vous saurez grâce aux diagnostics. Avec l’interdiction de louer les passoires énergétiques, de plus en plus de ces biens risquent de se retrouver sur le marché immobilier. Mais le DPE n’est pas le seul diagnostic obligatoire. Vérifiez également les diagnostics de plomb, de l’amiante, de l’état des risques et pollution etc. Dans le cas de l’achat d’un appartement en copropriété, pensez à vérifier également le diagnostic technique de l’immeuble.

Les diagnostics facultatifs

Bon à savoir, les diagnostics ne se limitent pas à ceux qui sont obligatoires, certains sont facultatifs. C’est le cas par exemple du diagnostic de performance numérique. Si vous comptez de (télé)travailler depuis votre nouveau logement, c’est important de savoir en avance si la connexion est assez bonne. Parmi les autres diagnostics facultatifs, on trouve par exemple le diagnostic de radon ou de la qualité d’eau. Renseignez-vous bien en amont et n’hésitez pas à demander toutes les informations que vous estimez nécessaires au vendeur. Sachez également que, obligatoire ou facultatif, chaque diagnostic a une durée de validité différente.

Ne pas faire de contre-visite (avec des pros)

Essayez de résister au coup de cœur et retournez visiter ce bien, qui peut être celui de vos rêves, mais accompagné cette fois d’un architecte et/ou d’un artisan ! L’intervention d’un professionnel à cette étape peut paraître coûteuse, mais à long terme cet investissement portera ses fruits. Il vous aidera à détecter d’éventuels défauts du bien, vous pourriez donc prendre votre décision en connaissance de cause. Il verra sans doute les signes que nos yeux envahis par le brouillard rose ne voient pas. Rien de plus terrible que découvrir la nécessité des travaux supplémentaires une fois installés et surtout votre budget prévu dépensé ! Une astuce : programmer plusieurs visites à différents moments de la journée et de la semaine. Pourquoi ? C’est simple : la luminosité n’est pas forcément la même, ni les nuisances sonores …

Ne pas bien estimer le coût des travaux d’un bien à rénover

L’aide d’un professionnel est également précieuse à cette étape. Une fois la nature des travaux déterminée, il faut chiffrer tout cela et rajouter à votre budget. Il vaut mieux compter plus large, on n’est jamais à l’abri d’une flambée des prix des matériaux entre notre première visite, la signature et le début des travaux. Votre banque vous demandera également des devis si vous demandez un crédit. N’hésitez pas à en demander plusieurs et n’oubliez surtout pas de prévoir une marge pour les imprévus ! Autre point important, mais non négligeable : ses estimations peuvent également vous servir à négocier le prix d’achat. Ou bien comment rentabiliser au mieux l’aide d’un professionnel !

Ne pas déterminer l’ordre des travaux

Gagner du temps… et de l’argent

Quand on veut faire ses travaux soi-même, on peut facilement tomber dans un piège : faire les travaux dans le mauvais ordre et de devoir tout recommencer. Perte de temps, mais surtout de l’argent ! Cela paraît logique mais un oubli peut toujours arriver : ça serait dommage de devoir casser le nouveau carrelage de la salle de bain car on n’a pas pensé à vérifier l’état de la tuyauterie avant. D’abord, listez les travaux nécessaires, mais également ceux qui amélioreront votre confort ou ceux qui seront inévitables dans un avenir plus ou moins proche. Réfléchissez bien à la suite logique des étapes de travaux. Une fois de plus, un professionnel peut vous donner de précieux conseils.

Acheter un bien à rénover sans stresse ? C’est possible !

Déterminer l’ordre des travaux vous aidera également à savoir si le bien pourra être habitable de suite et faire des travaux en parallèle. Dans le cas contraire il vous faudra prévoir un logement temporaire. De plus, cela vous donnera un peu de temps pour vous préparer à l’aspect mental des travaux. Plus vous vous organisez, moins vous allez avoir de stress. Le lâcher-prise est bienvenu aussi : quand on investit dans une maison ou appartement avec travaux, les compromis sont inévitables. Désordre, poussière partout, manque de décoration – il faudra attendre avant que votre bien ressemble à de parfaits nids douillets, comme sur Instagram ! Et ce n’est pas bien grave, chaque chose en son temps.

Ne pas se renseigner sur les obligations

Attention, il y a les rêves et il y a la réalité ! Et la réalité, ça peut prendre la forme d’un mur porteur, d’une autorisation de copropriété, ou bien d’un permis de construire…
Si vous souhaitez créer une cuisine ouverte, abattre les murs et agrandir les pièces, discutez-en avec votre architecte. Il pourra même vous donner des idées auxquelles vous n’auriez pas pensé mais qui vous conviennent encore mieux, et avec moins de travaux.
D’autres travaux peuvent être soumis à une autorisation de votre copropriété ou d’un permis de construire. Cela ne veut pas dire pour autant que vous ne pouvez pas les réaliser, mais prenez bien en compte les délais administratifs.
Attention également à l’aspect extérieur de votre maison : il doit être en harmonie avec les constructions aux alentours et il peut y avoir des réglementations locales. Le mieux, c’est de se renseigner auprès de votre (future) mairie.

Ne pas se renseigner sur les aides… et sur leurs conditions

Il existe différentes aides pour rénover un bien que vous venez d’acheter qui peuvent alléger votre budget final. Que ce soit les aides de l’État, des aides locales ou la TVA réduite, nous vous conseillons de bien vous renseigner car ils peuvent être liés à différentes conditions. C’est particulièrement important si vous aviez prévu de faire des travaux vous-même : vous pouvez bénéficier de certaines aides uniquement si les travaux sont faits par des professionnels agréés.
En plus des aides, vous pouvez aussi profiter d’un report des mensualités de votre crédit immobilier dans certaines situations. Cela peut être utile par exemple si vous devez payer un logement temporaire le temps des travaux.

Ne pas avoir de plan B…voir C

Ne jamais oublier les imprévus ! Les travaux peuvent prendre plus de temps que prévu, pourront même se voir interrompus et causer ainsi de sérieux problèmes.

Prévoir un logement temporaire

Ce qu’il faut fixer tout d’abord, c’est si le bien à rénover que vous comptez acheter sera habitable de suite. Si ce n’est pas le cas, ou si les premiers travaux vous semblent trop encombrants pour occuper les lieux même si c’était possible en soi, il vous faudra prévoir un logement temporaire. Réfléchissez aux possibilités, si c’est possible de vous loger en famille ou chez des amis. Si ce n’est pas possible, regarder de côté des locations de courtes durées. Un garde-meuble peut également être utile. Estimez les prix et n’oubliez pas d’inclure dans votre budget.

Laisser une marge dans votre budget

L’inflation peut également mettre votre projet à rude épreuve. Que ce soit le prix des matériaux, de main d’ouvre ou les frais d’un garde-meuble, il y a des fortes chances qu’il y aura une augmentation entre le début de votre projet et sa réalisation. N’oubliez pas, les devis ont aussi une durée de validité, il faudra donc certainement les refaire juste avant le début des travaux. Si les travaux prennent plus de temps que prévu, vous auriez besoin d’un logement temporaire plus longtemps que prévu également. Vous seriez peut-être contraints de revoir votre budget ou de repousser certains travaux. Plus vous êtes préparés à ces possibilités, plus vous seriez en capacité de prendre les bonnes décisions au moment venu.

Vous l’aurez compris, l’achat d’un bien immobilier à rénover est une bonne affaire à condition de bien s’y préparer. Entourez-vous bien, posez-vous et préparez-vous une feuille de route avec tous les scénarios envisageables. Vous verrez, ce n’est pas du tout du temps perdu !