Faut-il acheter ou vendre en premier ?

Lelia Ouine

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vendre ou acheter comment choisir

S’il est une question que les professionnels de l’immobilier entendent souvent, c’est bien celle-ci. Au moment de revendre un bien immobilier pour en acheter un second, elle se pose forcément. Au-delà de l’évidence liée au besoin de vendre un premier bien pour financer un second se pose une réelle question d’ordre stratégique. Acheter ou vendre en premier n’est pas si évident. Tout se joue selon votre situation personnelle et la réalité du marché de l’immobilier dans votre secteur.

Faisons un tour d’horizon ensemble des différentes raisons qui pourraient pour aider à prendre votre décision. Alors, allez-vous acheter d’abord ou est-il judicieux de vendre votre bien en premier ?

Vendre en premier : gage de tranquillité

Connaître avec certitude le montant disponible

Le critère primordial lorsque l’on recherche une maison à vendre (ou bien un appartement) est sans doute son prix. En effet, ils varient beaucoup d’un bien à l’autre. C’est le cas parfois au sein d’une même ville ! Pourtant il faut savoir définir les contours de son budget tout de même. Lorsque l’on vend un bien pour en acheter un autre, votre budget est défini par le prix de vente de votre premier bien, logiquement.

Si vous n’avez plus de crédit à rembourser, le calcul est assez rapide. C’est une bonne raison de vendre d’abord son logement avant d’acheter le suivant. Vous êtes ainsi sûr et certain de la somme disponible pour vous lancer dans une nouvelle opération financière. Il existe un certain nombre de frais lorsque l’on vend son bien, c’est une information qu’il ne faut pas calculer « à la louche ». Voilà – entre autres – pourquoi la différence entre le prix de vente d’un bien et le prix de vente « net vendeur » est importante. C’est bien le prix net vendeur qui définira l’enveloppe disponible pour trouver votre nouveau nid douillet.

Une gestion de planning sans surprise

Vendre son logement en premier c’est aussi la certitude de maîtriser l’agenda des opérations à venir. Pas de quoi se presser ou stresser, puisque votre bien est déjà vendu, ou en passe de l’être. En effet, si le compromis de vente est d’ores et déjà signé, vous savez à quelle date vous devrez quitter les lieux et remettre les clés au futur propriétaire.

Vous pourrez envisager sereinement de mettre en place vos opérations de déménagement, et la suite des événements. Nous vous conseillons de prévoir dans le compromis de vente un délai légèrement supérieur à la moyenne. En général, le délai est de 3 mois entre le compromis et l’acte de vente. Par exemple :
1️⃣ Négociez un délai de 4 mois (ou plus bien sûr) avec les acheteurs, cela vous laissera une marge de manœuvre correcte.
2️⃣ Trouvez un bien dans les mois qui suivent (mais sans trop traîner non plus).
3️⃣ Signez un compromis d’achat avec un délai inférieur au vôtre, en faisant concorder les dates autant que possible.
➡ La date de la vente de votre ancien logement et celle de l’achat du nouveau coïncident ! Vous pourrez emménager dans votre nouveau logement aussitôt après avoir quitté l’ancien, sans période de battement problématique. Avoir de la visibilité sur son agenda c’est essentiel pour être bien organisé !

La tranquillité d’esprit, ça n’a pas de prix (même en immobilier)

Que ce soit sur le plan financier ou le plan organisationnel, le fait de vendre son logement en premier est moins stressant. Vous avez la certitude de ne pas vous retrouver dans une situation délicate ! Cet argument est d’autant plus valable quand vous souhaitez déménager, mais que vous n’avez pas nécessairement d’objectif précis concernant votre futur logement.

Il existe cependant des inconvénients au fait de commencer par vendre votre bien avant d’en acheter un autre. Par exemple, que se passera-t-il si vous avez vendu votre bien mais que finalement vous n’avez pas trouvé de bien à acheter ? Où allez-vous loger ? Enfin, dernier argument mais pas des moindre : que faire si vous avez un coup de cœur mais que votre logement actuel n’est pas encore vendu ? Pouvez-vous prendre le risque de laisser passer la maison ou l’appartement de vos rêves ?

Acheter un bien d’abord (du moins, signer un compromis)

Le coup de cœur dans un contexte tendu

Voilà une bonne raison de vous pencher en priorité sur l’achat d’un nouveau bien. C’est d’ailleurs la raison la plus courante pour acheter avant de vendre. Ce sont les professionnels de l’immobilier qui le constatent au quotidien !

Dans un contexte immobilier tendu, personne n’a envie de voir lui échapper un bien «coup de cœur». On compte en France une moyenne de 1 bien disponible pour 8 foyers en recherche. Imaginez donc la situation si vous tombez sous le charme d’un appartement haussmannien à un tarif intéressant ? Ou bien une maison de charme à rénover sur la côte méditerranéenne ? Il y a fort à parier que le bien ne sera plus en vente au moment où vous aurez vendu le vôtre. Dans ce cas… achetez d’abord !

Avoir un toit sur la tête avec certitude

C’est aussi un moyen très rassurant de ne pas vous retrouver sans logement. Vous êtes certain d’avoir une maison dans laquelle vous installer quand il sera temps de déménager. Il faut pour cela bien s’organiser pour la partie financière, mais rassurez-vous, il existe des solutions pour garantir que les fonds soient disponibles au moment de signer l’acte de vente de votre coup de cœur.

En effet, au moment de signer le compromis de vente de ce nouveau bien, vous pouvez y faire inscrire des conditions suspensives spécifiques. Il s’agit dans ce cas-là d’une clause relative à la vente du bien de l’acquéreur. Ainsi, si vous ne parvenez pas à vendre votre bien, le compromis sera considéré caduque. Vous ne devrez aucune indemnité au propriétaire du bien que vous désiriez acheter. Néanmoins, apposer une telle clause dans un compromis se négocie. Si vous souhaitez qu’elle soit acceptée par le vendeur, il faut la justifier :
– Spécifiez sous quels délais vous estimez pouvoir vendre le bien (et évitez de dépasser 6 mois, ce qui est déjà un délai très long),
– Notez à quel montant vous pensez le vendre
– Prouvez que vous mettez tout en œuvre pour que la vente se réalise.
Il est très fortement conseillé dans ce cas de faire appel à un (ou des) professionnel de l’immobilier qui se chargera de trouver des acquéreurs pour votre maison/appartement.

Dans tous les cas, les banques proposent des solutions de prêts-relais, qui permettent de réaliser un achat même si votre ancien logement n’est pas encore vendu. Attention cependant, ce type de crédit est très particulier et très risqué. Là aussi, votre banque aura besoin de garanties prouvant que vous mettez tout en œuvre pour que le bien soit vendu au plus vite !

Acheter ou vendre en premier : des conseils pour vous décider

Le marché de l’immobilier : un facteur important

Vendre ou acheter en premier est un choix parfois difficile à faire, tant il y a d’avantages et d’inconvénients dans chaque situation. Mais s’il existe un critère qui peut vous aider, c’est le marché de l’immobilier dans votre secteur. On sait par exemple que les biens se vendent vite en ce moment, notamment grâce aux taux bas des prêts immobiliers. De quoi être rassuré et vous permettre de vous lancer dans un achat en premier. De toute façon il y a de fortes chances que votre bien soit vendu très rapidement en parallèle !

Attention cependant : si vous vivez dans une zone peu recherchée ou à risque (inondable par exemple), si votre bien est atypique ou tout simplement si votre prix est un peu trop élevé… il est possible que la vente soit plus compliquée ! Vendre une maison ou un appartement se traite au cas par cas. Rien ne vaudra l’avis d’un professionnel : il estimera au mieux le bien que vous souhaitez vendre et potentiellement les délais.

La transaction concomitante

Si les transferts d’argent ou les périodes de latence vous font peur, vous pouvez opter pour une transaction concomitante. Il s’agit de faire coïncider la vente de votre premier bien et l’achat du second, le même jour. Cela est réalisable si bien sûr les deux compromis de vente ont été signés à peu près dans les mêmes dates. En effet, si la loi n’impose pas de délai officiel entre la signature du compromis et l’acte de vente, il faudra tout de même vous arranger avec les acheteurs/vendeurs.

Si cette opération est réalisable et que vous arrivez à trouver un terrain d’entente, cela vous évitera d’avoir à choisir entre acheter ou vendre en premier. Bien sûr, rappelez-vous que cela vous arrange vous, mais pas forcément les autres personnes impliquées dans ces transactions…

Gérer la période intermédiaire : facile ou non ?

Enfin, s’il doit y avoir un argument pour vous aider à faire votre choix, c’est bien celui de la période de transition. Comme cité précédemment, selon votre choix d’acheter ou de vendre en premier, vous aurez peut-être une période de battement à gérer entre temps.

Tout d’abord en terme de logement : avez-vous la possibilité d’être hébergé en attendant que le bien acheté soit définitivement vôtre ? Sinon, avez-vous la capacité financière d’assumer la charge d’un loyer de façon temporaire ? Puis, dans tous les cas, il s’agira de financer deux déménagements au lieu d’un seul. Il faudra vider votre ancien logement, et seulement quelques temps plus tard vous installer dans le nouveau. C’est autant de frais de déménageur ou de location de véhicule si vous y avez recours.

Enfin, il faudra peut-être stocker vos meubles pendant cette période de transition. Avez-vous une solution à portée de main ou bien faudra-t-il prévoir la location d’un garde-meuble ?

Ces réflexions n’ont bien sûr qu’un seul but : s’assurer que vous avez conscience de tous les tenants et les aboutissants d’une telle situation. Si vous privilégiez la vente en premier lieu, il faut vous assurer d’avoir la capacité financière ou organisationnelle de gérer cet « entre-deux », tout simplement. Si vous préférez acheter d’abord, alors prenez toutes les précautions utiles pour que tout se passe au mieux !


Lelia Ouine

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