Vous avez repéré un joli appartement, bien situé, mais il s’avère qu’il est en copropriété. Autrement dit, vous serez propriétaire de ce bien mais aussi copropriétaire des parties communes de l’immeuble avec vos voisins, eux aussi propriétaires. Cela signifie aussi que l’achat de ce bien entraîne des frais d’entretien de la copropriété. Alors, pour qu’achat en copropriété rime avec budget maîtrisé, il est capital de vérifier certains points avant de vous engager. Cela permet de dégager une marge de négociation sur le prix et/ou faire une action sur votre plan de financement afin d’anticiper les premiers frais. Dans cet article, nous allons découvrir les ficelles de la copropriété pour faire un achat immobilier réussi.
Sommaire
Le règlement du syndic, tu la demanderas
Même si l’agent immobilier est charmant et qu’il vous aide à vous projeter dans ce bien, il faut garder les pieds sur terre. Avant de signer tout papier, pensez à demander le règlement intérieur du syndic. Ce document comporte les droits et les devoirs de chaque propriétaire, concernant les parties communes et les parties privatives. Il détaille également le capital des charges.
Emmenez-le à lire chez vous à tête reposée. Vous pourrez ainsi voir si le cadre de vie de l’immeuble correspond à vos attentes et si le montant des charges n’est pas un frein à votre projet d’achat. L’avantage en tant que nouvel arrivant, c’est de pouvoir anticiper le financement des charges en baissant le prix du bien immobilier ou demander une enveloppe sur votre offre de prêt.
Les parties communes, tu les visiteras
Lors de cette visite, gardez l’œil ouvert dès votre entrée dans le hall. Si ce dernier est bien entretenu des sols au plafond, avec un interphone qui fonctionne bien, c’est plutôt bon signe. À l’inverse, si vous devez prendre les escaliers car l’ascenseur est en panne et que les paliers paraissent vieillots avec des murs et des sols complètement défraîchis, cela signifie qu’il y aura des travaux à prévoir. Demandez aussi à voir les combles et les sous-sols : l’absence de traces noires signifie que l’étanchéité est bonne et qu’il n’y a pas eu de dégâts des eaux par exemple. N’hésitez pas à poursuivre votre visite dans d’éventuelles dépendances et/ou jardins communs pour avoir une idée de l’état général. Cela permettra également de découvrir l’ambiance des lieux, tout aussi importante en copropriété.
Sur les charges de copropriété, tu t’informeras
Les charges de copropriété se divisent en 2 catégories :
Les charges courantes de copropriété pour le fonctionnement, l’administration et l’entretien des parties communes. En ce qui concerne le règlement de ces charges, les syndics (professionnels ou bénévoles) font des appels aux fonds. Pour connaître le montant de ces derniers, il ne faut pas hésiter à demander un échéancier. N.B : Plus l’immeuble propose des prestations (ascenseur, concierge…) plus le montant des charges sera élevé.
Les charges spéciales sont celles relatives aux gros travaux comme le ravalement de façades, la pose d’un ascenseur ou encore la mise en service d’un nouveau chauffage collectif. Si votre agent immobilier ne vous le dit pas, informez vous sur les travaux récents (engagés surtout) et à venir. Ces informations figurent dans les procès verbaux des assemblées de copropriété dont vous pouvez demander la copie. Ainsi, vous allez pouvoir inclure une enveloppe pour ces charges et négocier le bien afin de tout inclure dans votre plan de financement.
Attention : avant le jour de la vente, tant qu’il n’y a pas eu signature chez le notaire, vous n’avez aucune charge à régler. En effet, l’article 14-2/loi 65-557 du 10 juillet 1965 stipule : « Le vendeur paie les appels de fonds avant la vente et l’acheteur après la date de vente ».
Les comptes de la copropriété, tu vérifieras
La copropriété a-t-elle une bonne comptabilité ? Sans sombrer dans la psychose d’une quelconque mafia, prenez l’initiative de demander la copie du bilan annuel. Si vous constatez un taux d’impayés supérieur à 25 %, cela veut dire que la copropriété est en péril financièrement et que le montant des appels de fonds est certainement onéreux. Réfléchissez bien avant d’acheter, car il ne faut pas que votre projet immobilier vous coûte vos économies.
L’autorisation de travaux, tu attendras
Dans ce futur appartement, vous voulez ouvrir le salon sur la salle à manger pour avoir une grande pièce à vivre ? Dans le cadre de modification structurelle ou de modification esthétique, vos travaux seront soumis à l’autorisation du syndic.
Afin d’avoir la certitude d’obtenir cette dernière, vous pouvez tout à fait faire ajouter une clause suspensive dans votre compromis de vente. Autrement dit, cette clause va stipuler que la vente de l’appartement se fera si et seulement si le syndic de copropriété a validé les travaux souhaités.
En conclusion, lors de l’achat d’un bien immobilier en copropriété, il faut être doublement curieux. En effet, comme la copropriété inclut certaines règles et certaines dépenses supplémentaires, il faut réfléchir mûrement sur le long terme. Avez-vous les reins solides pour rembourser votre emprunt immobilier et payer des charges supplémentaires ? Êtes-vous assez sociable et patient pour entrer dans un collectif de propriétaires ? Rassurez-vous, une fois tous les points de cet article vérifiés, un achat en copropriété n’est pas plus compliqué qu’un achat immobilier individuel. Un dernier conseil : n’oubliez pas, le jour de la signature du compromis de vente, vous devez trouver dans les documents inhérents à la vente les diagnostics du logement réalisés par le vendeur mais aussi (!) ceux des parties communes réalisés par le syndic.
